Ai-je le droit d’utiliser gratuitement un bien immobilier de ma SCI?

Les risques liés à l’achat par un couple de biens via une société civile immobilière (SCI) sont méconnus. En cas de litige et notamment de divorce, de nombreuses difficultés peuvent se poser si elles n’ont pas été correctement gérées en amont dans les statuts ou via un pacte d’associés. La possibilité pour les époux en litige d’occuper ou non le bien à titre gratuit en est une. Une récente décision de la Cour de cassation souligne l'importance de se poser ces questions lors de la rédaction des statuts de la société pour de telles opérations.

Qu'est-ce qu'une mise à disposition gratuite?

Il s'agit d'un arrangement par lequel un bien immobilier est prêté sans frais à un associé de la SCI. Ce type d'arrangement est aussi appelé "prêt à usage". Le prêt à usage est normalement gratuit et le bien doit être rendu après son utilisation.

Quelles sont les règles à suivre?

La Cour de cassation a récemment clarifié les règles en durcissant sa position. Si les statuts de la SCI ne mentionnent pas expressément la possibilité de mettre un bien gratuitement à la disposition des associés, cette action ne peut pas être décidée unilatéralement par le gérant puisqu’elle dépasse l’objet social. Elle doit être approuvée par l’ensemble des associés lors d’une assemblée, suivant les procédures requises pour une modification des statuts.

Pourquoi cette rigueur?

Cette rigueur juridique sert à protéger les intérêts de tous les associés et à maintenir la transparence dans la gestion de la SCI. Dans un cas récent, la Cour a confirmé un arrêt d’appel ayant validé l’annulation d’un prêt à usage consenti par un gérant après sa révocation car il avait outrepassé ses pouvoirs en l'absence d'une autorisation formelle dans les statuts.

Quels enseignements tirer?

Les époux doivent se poser toutes les bonnes questions avant l’achat d’un bien immobilier via une SCI et en tirer les conséquences dans les statuts et un pacte. Les dirigeants de SCI quand à eux doivent être vigilants et s'assurer que toutes les décisions importantes, comme la mise à disposition gratuite d’un bien, sont clairement autorisées par les statuts. Cela évite les conflits et les litiges potentiels, tout en garantissant que la société opère dans le cadre légal strict qui lui est applicable.

Il est donc important de se faire conseiller et accompagner en amont au moment de la création de la SCI immobilière par un avocat ayant une excellente connaissance du droit des sociétés et du contentieux.

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